Nebenkostenabrechnung nach Mieterwechsel

Nebenkostenabrechnung nach Mieterwechsel

Die Nebenkostenabrechnung findet in der Regel vom 1. Januar bis 31. Dezember statt und bezieht sich auf das gesamte Jahr. Das stellt keine große Problematik da,wenn der gleiche Mieter das komplette Jahr eine Wohnung bezieht. Genauer hingesehen werden, muss, wenn ein Mieterwechsel in der Zwischenzeit stattgefunden hat und sich gegeben falls mehrere Mieter die Abrechnungsperiode eines Jahres teilen.

Hierbei müssen die Nebenkosten verhältnismäßig auf die jeweiligen Mieter verteilt werden. Verhältnismäßig bedeutet hierbei, dass die Nebenkosten nicht einfach nach Monaten aufgeteilt werden können. Das Vorhaben, die Nebenkosten durch 12 zu teilen und gleichmäßig mit den jeweils bewohnten Monaten zu berechnen, geht somit nicht. Das hat den Grund, dass beispielsweise die Heizkosten in heißen Sommerperioden wesentlich geringer ausfallen, als in den kühlen Wintertagen.

Zwischenabrechnung für eine gerechte Aufteilung der Nebenkosten

Um eine gerechte Aufteilung der Nebenkosten gewährleisten zu können, ist eine Zwischenablesung notwendig. Die Zwischenablesung findet in der Regel an den Heizkörpern und dem Wasserzähler statt. Das Ablesen des aktuellen Wäre- und Wasserverbrauchs gewährleistet eine gerechte Nebenkostenabrechnung für alle Mieter.

Die Zwischenablesung wird im Regelfall durch eine spezielle Firma durchgeführt und zählt zu den Verwaltungskosten – Diese Kosten dürfen nicht auf die Mieter umgelegt werden. Zu diesem Entschluss kam der Bundesgerichtshof im Jahr 2007 (BGH v. 14.11.2007 – VIII ZR 19/07).

Der Abrechnungszeitraum bei einem Mieterwechsel ist somit bei Beendigung des alten Mietverhältnisses für Mieter A beendet und beginnt für Mieter B bei Beginn des neuen Mietverhältnisses. Sollte Mieter A vorzeitig aus der Wohnung ausziehen, hat dieser die Nebenkosten bis zum offiziellen Ende des Mietverhältnisses zu tragen. Unabhängig davon, ob er die Dienste zu diesem Zeitpunkt beansprucht hat oder nicht.

Leerstand geht zu Lasten des Vermieters

Steht die Wohnung zwischen dem Ende des alten Mietverhältnisses und dem Beginn des neuen Mietverhältnisses für einen Zeitraum leer und ist nicht bewohnt, dann sind diese Kosten vom Vermieter zu bezahlen und können weder dem alten, noch dem neuen Mieter in Rechnung gestellt werden.

Aus diese Grund ist es für den neuen Mieter besonders wichtig, den genauen Zeitpunkt festzulegen, wann das Mietverhältnis beginnt und die Verpflichtung zur Zahlung von Nebenkosten eintritt.

Teilabrechnung ist nicht verpflichtend

Als Vermieter ist man nicht verpflichtet eine Teilabrechnung der Nebenkosten zu erstellen, die sich direkt auf den Zeitpunkt des Mieterwechsels bezieht. Dies gilt sowohl auf die Gesamtheit der Nebenkosten als auch auf einzelne Partien der Nebenkosten.

Der Mieter muss sich somit bis zum Erhalt der Nebenkostenabrechnung am Ende der Abrechnungsperiode gedulden und hat kein Recht auf eine vorläufige Teilabrechnung der Nebenkosten bei Beendigung des Mietverhältnisses. Dem Vermieter steht jedoch jederzeit offen eine freiwillige Teilabrechnung zu erstellen oder er die Pflicht der Teilabrechnung bei Beendigung des Mietverhältnisses wurde explizit im Mietvertrag festgehalten.

Abrechnung von verbrauchsunabhängigen Nebenkosten

Heizkosten und Warmwasserkosten, die nicht dem Verbrauch einer einzelnen Wohnung zugeordnet werden können, nennt man verbrauchsunabhängige Kosten. Dazu zählen unter anderem: Prüfung und Wartung der Anlagen, Bedienung und Überwachung, Kosten der Öltankreinigung und Schornsteinreinigung.

Im Gegensatz zu den verbrauchsabhängigen Nebenkosten, werden verbrauchsunabhängige Nebenkosten nicht nach dem Verbrauch der einzelnen Mieter abgerechnet, sondern zeitanteilig gleichmäßig auf die Mieter bei einem Mieterwechsel verteilt.

Beispiel: Mieter A zieht zum 31.3 aus und Mieter B zieht zum 1.4. in die Wohnung ein. Mieter A bezahlt für diese Abrechnungsperiode die verbrauchsabhängigen Nebenkosten, die sich bei der Zwischenablesung bis zum 31.3. ergeben haben und Mieter B die verbrauchsunabhängigen Nebenkosten ab dem 1.4. Die verbrauchsunabhängigen Kosten werden zeitanteilig berechnet: Mieter A hat dadurch einen Anteil von 3/12 der verbrauchsunabhängigen Nebenkosten und Mieter B einen Anteil von 8/12.

Kaution kann zurückbehalten werden

Rechnet der Vermieter damit, dass der ehemalige Mieter Nachzahlung für die Nebenkostenabrechnung leisten muss, dann hat dieser die Möglichkeit, einen angemessenen Betrag der Kaution zurückzubehalten. Dieser Betrag dient dazu, die voraussichtlichen Nachzahlungen abdecken zu können.

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